収益物件購入におけるキャッシュフローの重要性
カテゴリ： 不動産投資
収益物件購入におけるキャッシュフローの重要性についてご説明をさせていただきます。
「キャッシュフロー」とは、
月々、年間での収入と支出のバランスのことを指します。
もちろん収入が上回れば黒字ですし、支出が上回れば赤字です。
物件を探す際に、色々な目安がありますが、購入を検討する
のであれば、キャッシュフローの予測をしてみることが
重要です。
単純に言うと、
入居者から回収できる家賃 － ローン支払いなどの経費
が、月々のキャッシュフローです。
簡単に計算はできますが、運用を始めた後、どちらの数字も
変化する可能性があります。
まず、入居者から回収できる家賃ですが、空室が長く続い
たり、複数戸空室ができると、家賃収入が落ちてしまいます。
築年数が経つにつれ、募集家賃も下がってくることを頭に
置いておかなければなりません。
次に、ローン支払いなどの経費ですが、こちらは予想よりも
高くなるという危険があります。
ローンを変動金利で借りていれば、金利の上昇も挙げられる
でしょう。
今は金利が安い状態ですが、経済状況により金利が上がる
可能性は十分にあります。
その他、経費として大きな要素は、修繕費です。
築年数の新しいうちは、設備も新しいですし、外観なども
きれいです。
築年数が経つにつれ設備は劣化していきますし、外観も
見劣りしてきます。
室内のリフォームや設備の入れ替えは、募集家賃などにも
影響してきますから、必要な経費です。
外壁の塗り替えなども同様です。
購入前にキャッシュフローを計算する際には、十分に、
賃貸収入の減少、経費の増加などを見込んで組み立てることが
大切でしょう。