物件概要を読み解こう【１】
カテゴリ： 不動産投資
一棟の収益物件購入にあたり、まず初歩的なところから。物件概要の見るポイントからご説明をさせていただきます。
まずは大枠の把握です。
・所在地
・金額
・利回り
この3つは欠かせません。
次に少し細かいところを見てみましょう。
・接道状況
→「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」
という接道義務があります。
狭い道路があればセットバックといって、敷地内を道路に見立てて、4m
接道していると見なす方法もありますが、接道を気にするポイントとしては、
土地の評価に関わってくるからです。
路線価というものがあり、道路ごとにいくらと国税庁が定めています。
土地評価、建物評価というのは、融資組みに響いてきますから、
接道条件はチェックしなければならないポイントと言えるでしょう。
・現況の賃貸状況
→満室、賃貸中、空室
このどれかになります。
満室に超したことありませんが、賃貸中の場合、何部屋が賃貸中なのかが
ポイントです。物件名がわかるようでしたら、ネットで検索すると賃貸
募集状況などを見ることができますたら、是非試してみてください。
もし空室なのであれば、なぜ空室になっているのかという質問をしてみましょう。
・土地が所有権か
→物件をチェックする際に気になるのは、利回りだと思います。
単純に利回りが高いからといって良い物件とは限りません。
土地が、借地権という可能性もあるのです。
借地権は、利回りの高い物件に多いですから、利回りの高い物件を見た
時はとくに注意してチェックしてみましょう。
借地権でも悪くありませんが、融資金額が伸びないのが一番のデメリットです。
また、底地（土地の所有者）との関係もありますから、初心者は避けた方が
良いでしょう。